Soukromé vlastnictví
| 15. prosince 2005
I. Pojem vlastnictví
Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním.
Vlastnictví je základním věcným právem, které je zaručeno Listinou základních práv a svobod, která je součástí našeho ústavního pořádku. Z článku 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod vyplývá, že každý má právo vlastnit majetek a vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu.
II. Vznik, vývoj a historie vlastnictví
Na začátku lidského vývoje neexistovalo žádné vlastnictví. Pralidé si brali a užívali věci a plody kolem sebe podle svých potřeb a možností. Aby bylo možné hovořit vůbec o nějakém vlastnictví, museli lidé mít potřebu něco držet, opatrovat a vlastnit. I když se lidé naučili používat předmětů ke svému užitků, které i opatrovali, přesto ještě nelze říci, že by tyto předměty přímo vlastnili, jednalo se spíše o kolektivní vlastnictví.
S dalším vývojem lidstva přibývalo věcí a předmětů, které člověk musel každodenně používat, a tak i držet. Zde vzniká jedna z prvních definicí vlastnictví: právo něco držet a užívat.
Postupně se dostáváme k římské kultuře, kdy římské právo bylo a stále ještě je naší studnou právních poznatků, je tomu i v případě vlastnictví a vlastnických práv.
Římské pojetí vlastnictví a vlastnických práv se příliš nezabývalo teoretickými úvahami o podstatě vlastnického práva. Římané se nesoustředili na vytvoření nějaké definice vlastnického práva, ale vlastnictví jednoduše označili jako „proprietas“ nebo ještě častěji „dominium“. Názvy zdůrazňují, že vlastník je „pánem“ (dominus) věci, a že jeho vztah k věci je „panstvím“ nad ní. Jedná se tedy o jakési vzorové pojetí soukromovlastnického vztahu. Římští právníci si byli vědomi, že vlastnictví nemůže být neomezené, neboť vlastník může být omezen ve svém vlastnictví k věci neomezeným vlastnictvím jiného. Tento problém římské právo řešilo řadou normativních pravidel.
Ve 13. a 14. století došlo k nesmírnému ekonomickému a kulturnímu rozmachu, což mělo velký dopad i na chápání vlastnického vztahu. Vlastnické vztahy, které začaly převládat, byly individualizovány a spjaty s jediným vlastnickým subjektem, byly to vztahy v pravém smyslu soukromovlastnické.
K další velké změně dochází, když vlastnictví je stále více a stále otevřeněji chápáno jako svoboda. Vlastnictví je nejenom „panstvím“, ale je především „svobodou“. Vlastníkovi dovoluje nakládat s věcí, jež je předmětem jeho vlastnictví, zcela svobodně.
Francouzský „Code civil“, zákoník soukromého práva, vyjádřil naprosto dokonale občanskou rovnost stran před zákonem v majetkoprávních vztazích a možnost vlastní svobodnou vůlí tyto vztahy měnit. Tyto změny nesly znamení nové doby. Všechny tyto změny vedly k vývoji kapitalismu, kde je naprosto evidentní význam soukromého vlastnictví. Kapitalismus se vyznačuje tím, že svobodným používáním svého vlastnictví si může každý vytvořit kapitál (zisk), s kterým může naprosto volně manipulovat.
U nás se vývoj soukromého vlastnictví a tím i kapitalismu zastavil komunistickou revolucí v roce 1948. V době komunistické nadvlády bylo vlastnictví chápáno jako socialistické společenské vlastnictví státní, družstevní a vlastnictví jiných organizací. V důsledku mylného chápání vlastnictví, především v preferování tak zvaných socialistických typů a forem vlastnického práva došlo současně k nerovnosti subjektů. Teprve po roce 1989 postupně docházelo k nápravě ve smyslu, že došlo k úpravě vlastnických práv tak, že si opět vlastníci jsou rovni a vlastnické právo každého občana je zaručeno.
III. Obsah vlastnického práva
Vlastnické právo je nejvyšší právní mocí nad věcí. Zákon tradičně vypočítává pouze jednotlivá základní oprávnění vlastníka, která tvoří obsah vlastnického práva – věc držet, věc užívat, požívat její plody a užity a s věcí nakládat.
a) Věc držet
Jedná se o oprávnění držby. Jde o důležité oprávnění vlastníka, které je významným předpokladem realizace ostatních oprávnění vlastníka. Zvláštností však je, že právo držby může existovat i odděleně od vlastnictví, protože držitelem věci může být i někdo, kdo není jejím vlastníkem. Existuje i právo držby společné. Oprávněný držitel může nabýt vlastnické právo k věci vydržením.
Držba - Držitelem je ten, kdo s věcí nakládá jako s vlastní nebo kdo vykonává právo pro sebe, držet lze věci, jako i práva, která připouštějí trvalý nebo opětovný výkon. Držba je jedním ze základních oprávnění vlastníka věci. Držitelem však může být i někdo jiný než vlastník věci, podmínky držby jsou však stejné pro oba případy. Aby někdo mohl být považován za držitele, musí fakticky ovládat věc a nakládat s ní jako s vlastní. Společnou držbou se rozumí držba několika fyzických nebo právnických osob za předpokladu, že jsou u nic splněny podmínky držby (například výkon společné držby mezi manžely nebo u podílových spoluvlastníků).
Vydržení – samostatný institut nabývání vlastnictví. Vlastnictví vydržením může nabýt pouze oprávněný držitel.
b)Věc užívat a požívat její plody a užitky
Tato oprávnění v sobě zahrnují nejen brát z věci užitky včetně plodů věci, ale i věc spotřebovat, popřípadě v krajním případě i věc zničit. Vlastnictví však zavazuje. Nesmí být proto zneužito na újmu práv druhých a v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem. (čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod)
c) S věcí nakládat
Vlastník může věc zcizit – prodat nebo darovat, pořídit o ní závěť, přenechat věc jinému k užívání – dát do pronájmu nebo zapůjčit, věc zastavit, popřípadě věc zatížit věcným břemenem, zbavit se jí opuštěním atd.
IV. Vlastnictví k nemovitosti
a) pojem nemovitosti
Nemovitostí se rozumí pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pozemkem je celý zemský povrch. Stavby spojené se zemí pevným základem jsou například – dům, bazén.
b) vznik vlastnictví k nemovitosti
- Původní vlastnictví – první vlastník nově vzniklé věci (osoba si nechá postavit nový rodinný dům).
- Odvozené vlastnictví – již někdo věc vlastnil, odvozené vlastnictví vzniká jednak:
- převodem práv – dochází například k uzavření kupní či darovací smlouvy mezi původním vlastníkem a novým vlastníkem.
- přechodem práv – dochází k němu na základě nějaké události nebo rozhodnutím státního orgánu (například dědictví, rozhodnutím soudu o zrušení podílového spoluvlastnictví, popřípadě o vypořádání společného jmění manželů).
- Vydržení - nabýt nemovitosti vydržením lze v případě, ze se jedná o oprávněného držitele – věc drží v dobré víře (je přesvědčen, že věc je jeho). V případě vydržení nemovitosti se oprávněný držitel stává vlastníkem v případě, že nemovitost má v držbě po dobu 10 let.
c) vlastnictví a spoluvlastnictví - obecně
Nemovitá věc může být ve vlastnictví jednoho vlastníka nebo ve spoluvlastnictví více vlastníků. Spoluvlastnictví je podílové nebo bezpodílové. Bezpodílové spoluvlastnictví může vzniknout jen mezi manžely.
Práva, která zákon přiznává vlastníku věci, může mít k téže věci i více fyzických a právnických osob. Co se týče podílového spoluvlastnictví, tak spoluvlastnický podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Podíl je vyjadřován ve zlomku nebo v procentech.
U bezpodílového spoluvlastnictví není vztah mezi spoluvlastníky vymezen ideálním podílem, tento druh spoluvlastnictví vzniká jedině mezi manžely.
Vlastník se stává vlastníkem nemovité věci ve smyslu zákona vždy okamžikem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
d) výkon vlastnického a spoluvlastnického práva a povinností
Pokud je věc ve vlastnictví jedné osoby, je výkon vlastnického práva a povinností zcela jednoznačný, vykonává jej sám, popřípadě prostřednictvím zástupce, jehož výkonem práv a povinností pověřil.
Pokud je věc ve vlastnictví více osob, výkon vlastnického práva a povinností je prováděn všemi spoluvlastníky dle velikosti jejich podílu. Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Podíl bývá zpravidla vyjádřen zlomkem.
Pokud nelze podíl reálně vymezit, popřípadě podíly vymezeny nejsou, platí zde zákonná vyvratitelná domněnka, že podíly všech spoluvlastníků jsou stejné.
Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávnění a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů (majoritní princip). Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.
e) zánik vlastnictví k nemovitosti
- Převodem – vlastník převede svá práva a povinnosti na jiného například kupní smlouvou. V případě spoluvlastnického podílu, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů. Předkupní právo musí být respektováno (výjimkou je převod na osobu blízkou). Předkupní právo podílových spoluvlastníků se uplatňuje pouze při převodu (nikoliv tedy při přechodu ze zákona či na základě rozhodnutí státních orgánů).
- Přechodem – na základě zákona – děděním (bez předkupního práva – viz. shora).
- Dohodou – spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání, v případě nemovitosti musí být tato dohoda písemná.
- Rozhodnutím soudu – v případě, že spoluvlastníci nejsou schopni se dohodnout, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud.
f) oblast úpravy vlastnictví k nemovitostem
Vlastnictví k nemovitostem je upraveno v Občanském zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. v platném znění) jedná se o úpravu platnou i pro oblast obchodních vztahů.
V. Vlastnictví k bytu a nebytovým prostorům
Právní praxe si klade otázku, zda byty a nebytové prostory lze posuzovat jako nemovitosti. Jde-li o byty nebo nebytové prostory spojené se zemí pevným základem, jde o nemovitost. Zákon o vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům neumožňuje nabytí vlastnictví k bytu nebo nebytovému prostoru v objektu, který nemovitostí není (např. ve stavbě, která není spojená se zemí pevným základem a která je v praxi označována za pouhou stavbu dočasnou).
a) pojem bytu a nebytového prostoru
Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.
Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány (neobytné kuchyně, haly a komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, předsíně atd.).
Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu (viz. shora) nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu.
Byty a nebytové prostory jsou jednotkami.
b) vznik vlastnictví k bytu a nebytovému prostoru
- Původní vlastnictví – první vlastník nově vzniklé věci (podle zásad uvedených níže).
- Odvozené vlastnictví – již někdo věc vlastnil, odvozené vlastnictví vzniká jednak:
- převodem práv – dochází například k uzavření kupní či darovací smlouvy mezi původním vlastníkem a novým vlastníkem.
- přechodem práv – dochází k němu na základě nějaké události nebo rozhodnutím státního orgánu (například dědictví, rozhodnutím soudu o zrušení podílového spoluvlastnictví, popřípadě o vypořádání společného jmění manželů).
c) vlastnictví a spoluvlastnictví - obecně
Zásadní rozdíl u vlastnictví nemovitosti, bytu a nebytového prostoru je ten, že byt a nebytový prostor je součástí nemovitosti.
Vlastník se stává vlastníkem bytu a nebytového prostoru ve smyslu zákona vždy okamžikem vkladu prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí. Vlastnictví jednotky je spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, tzn., že společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu. Je-li vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku, dokonce je tímto i podmíněn.
Prohlášení vlastníka nemovitosti je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vlastník svým prohlášením určuje prostorově vymezené části budovy, které se stanou a) jednotkami (byty a nebytové prostory), b) společnými částmi domu (prostory určené pro společné užívání – základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny rozvody tepla, vody, kanalizace, plynu, elektřiny, dále výtahy, hromosvody atd.). K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.
Povinné náležitosti prohlášení vlastníka nemovitosti jsou taxativně uvedeny v zákoně č. 72/1994 Sb. v platném znění - § 4.
d) výkon vlastnického práva a povinností k jednotkám
Vlastník jednotky se na právech a povinnostech týkajících se jeho jednotky podílí sám s tím, že výkonem svých práv a povinností nesmí zasahovat do vlastnických práv jiného vlastníka jednotky.
Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak. Správa je týká i pozemku, jestliže je tento rovněž ve spoluvlastnickém podílu vlastníků jednotek.
Vlastníci jednotek si mohou za účelem správy společného majetku zřídit „Společenství vlastníků jednotek“. Společenství vlastníků jednotek a jeho činnost je problematikou velmi obsáhlou, mohlo by být tématem pro samostatnou práci, proto se domnívám, že není nutné zmiňovat jej podrobně.
e) zánik vlastnictví k jednotkám
- Převodem – vlastník má právo jednotku převést na jiného s tím, že s převodem jednotky se převádí i spoluvlastnický podíl ke společným částem domu. Smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecným náležitostí obsahovat náležitosti vymezené zákonem č. 72/1994 Sb. v platném znění - § 6. V případě převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Jestliže nájemce nepřijme tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě.
- Přechodem – při přechodu práv a povinností k jednotce přechází na nabyvatele i práva a povinnosti k odpovídajícímu podílu společných částí domu. K Přechodu práv a povinností k jednotce a společným částem domu dochází například děděním.
f) oblast úpravy vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům
Vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám je upraveno zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům v platném znění. Pokud tento (shora uvedený) zákon nestanoví jinak, použijí se ustanovení Občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb. v platném znění).
